世界杯彩开云体育最新官方入口网站查询票app开云Tim Ferriss显示记录:山姆•泽尔-高风险的投资策略,交易,和坟墓舞蹈(# 407)

请享受这收购事件的记录我的很好的朋友,彼得•阿迪访谈传奇交易撮合者和投资者的山姆•泽尔。

山姆是主席股本集团投资,他是认可的《福布斯》作为一个“100最大的商业头脑”在2017年。他在纽约证券交易所的“创新者的墙”REIT产业构建了1万亿美元。山姆也的作者我太过微妙的吗?:直说话从商业的反抗。

播客的长期听众知道,彼得博士阿迪(@PeterAttiaMD前ultra-endurance运动员)是一个强迫性得知真相后,我知道人类一个最吸引人的。他也是我的一个首选医生对任何相关的性能和寿命。彼得也主机驱动器每周,ultra-deep-dive播客关注最大化健康,长寿,批判性思维,以及其他一些东西。在订阅苹果播客,Spotify,或者无论你听播客。

记录可能包含一些typos-with发作持续2 +小时,很难抓住一些小错误。享受吧!

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彼得·阿迪:我的客人在这次采访是塞缪尔·泽尔。萨姆是股本集团投资的董事长。他也是五家公司的董事长在纽约证券交易所上市。他是一个具有传奇色彩的创业者和投资者的积极跨广泛的行业包括能源、制造、物流、医疗、通信、当然,房地产。

山姆被《福布斯》杂志的“100最大的商业头脑”,2017年,他在纽约证券交易所的“创新者的墙”REIT产业构建了1万亿美元。他是一个了不起的书的作者,我太过微妙的吗?在我读这本书的原因,我想采访他。

通过这段对话,我们涵盖了很多。我们从最重要和山姆的生活的变革方面,他的父母逃离波兰在最后一班火车在第二次世界大战,以及这如何发挥了巨大的作用在他的成长过程。我们谈论他早期的企业,然后,他的教训,,尤其是,他如何使用这些经验来评估风险。我们谈到他的能力吸收大量的信息,如何让他在他的生意基本上发挥神奇的作用在预测1991年和2008年的市场崩溃对房地产。

我们讨论在他组织的忠诚。我不会非常详尽的更多只是说大多数标准很独特,我很惊讶,因为我认识了山姆,多少对他周围的人分享令人难以置信的忠诚。事实上,我们记录了播客之后,我们出去吃晚餐,最后伤口回到他的地方,他的司机给我搭车回家。我忍不住的机会只是拿他的大脑,谈一谈,以后,我被风吹走,他谈到了山姆和我真的得到的印象不是他说,这只是因为他觉得他需要说。

我们谈论如何山姆接受和处理如此多的信息,以及这种永不满足的好奇心真的是他成功的基石。我们与山姆的思想对当前的经济形势,这是我只是忍不住拿他的大脑的机会。

这是一个最深入的采访山姆给了这是一个真正的特权和荣誉已经坐在他对面的人。所以,不要再拖延了,请享受我跟山姆•泽尔的对话。

彼得·阿迪:山姆,今天非常感谢制作时间,谢谢你过来。

山姆•泽尔:我的荣幸。

彼得·阿迪:有那么多我想谈谈,但是我忍不住的从一开始,这个故事在你出现之前,在你出生之前。你写很雄辩地在你的书中,很明显,它的更多的你可能比大多数人都意识到如果他们只是遇见你,甚至看到你所有的赞誉。告诉我一点关于你的父母和他们如何最终来到美国。

山姆•泽尔:我的父母住在德波边境在1930年代,和我的父亲是一个商人。当时在波兰犹太社区非常非常有限,很少接触外面的世界。但是我的父亲,因为他在粮食生意,是欧洲各地商人打交道。所以他有一个更好的了解世界已经改变了,犹太人是发生的风险。像水晶之夜的事件从未报道在波兰,他知道。他成为担心发生了什么事,开始计划离开波兰去美国。

他攒钱。书中讲了一个故事,我告诉他的故事基本上得到钱从波兰和它对以色列(或者当时巴勒斯坦),所以实际上,他度假去了埃及,在以色列(或者巴勒斯坦)。基本上,有犹太组织,允许波兰犹太人从波兰赚钱。所以有一天一个男人出现在我母亲的房子,和我的父亲告诉她,“看,如果一些人出现,他可以向你证明我认识他,给他所有的钱这是楼上的大衣橱。”

之间,我妈妈收到我父亲的来信,这是一个典型的乐观的信,“拥有一个伟大的时间。一切都棒极了。“当她打开信时,她发现一张破纸放在信封里。然后一个星期后,一个男人出现在她的门的另一半了一张纸,证明她的他是谁,她给了他所有的钱。48小时后,巴克莱银行存入一笔钱在特拉维夫,这钱最终成为货币时,他们使用他们逃离波兰。

所以现在是8月23日,1939年,世界震惊,宣布《苏德互不侵犯条约》,这是德国和俄罗斯之间的条约执行。基本上,斯大林和希特勒达成协议。我父亲看了该条约,说:“这基本上是一个协议分割波兰。“所以我父亲了,他是在火车上,转过身,回到家,我妈妈说,“我们必须离开。“他动了我的母亲和我的姐姐,就像两个,几百公里的小镇。他回去,试图说服其他家庭成员。无一例外,他们都拒绝了他。

他就像34岁。我认为他们都认为他是典型的狂热的年轻人,不理解,不记得发生了第一次世界大战时,德国入侵波兰西部,当地人发现是了不起的。他们快乐的在德国比在两极。德国人的教育,德国人讲究的,他们有音乐和艺术。他们认为这是难以置信的,他们都说,“这是一个杞人忧天的年轻人。他不理解。当德国人回来,这将是了不起的。“和我父亲知道水晶之夜,知道所有的反犹活动在德国,和他不能说服任何人和他们一起去。

最后,在8月31日下午四点半,1939年,他上了火车,开始东。凌晨6点。,the Luftwaffe bombed the rail yards, and that was the beginning of both the Germans and the Russians invading Poland from either side. He then continued, and just all he wanted to do was keep going east, keep going away from Germany. There were times my mother told stories about her pleading with him to stop, “Okay, we’re far enough away from the border, everything is going to be fine.” Instead, all he said was, “We’ve got to keep going.” They went by every conceivable form of transportation — from bus to train to wagon cart — whatever and whichever methodology they could. They kept going east. Along the way, there were other refugees, just like them, all moving east.

最后,他们必须维尔纽斯,立陶宛的首都。这就是俄罗斯军队,他们停了下来。他们花了几个月在维尔纽斯试图得到调整。当时,有很多其他的难民在维尔纽斯,所以这是一个社区和他们分享信息。他们都面临着同样的挑战,这是“我们如何离开这里?最重要的是,我们如何让签证离开这里?”

在维尔纽斯,荷兰大使,谁会出来的波兰,回来的路上碰到了荷兰,但不能去西方,所以他停止在维尔纽斯,他给了签证库拉索岛。库拉索岛在加勒比海岸的一个小岛委内瑞拉,这是一个荷兰保护国,他们历来对任何人开放的签证政策,因为他们试图填充库拉索岛,特别是与欧洲人。这些难民签证库拉索岛。但问题仍然成为:如何从维尔纽斯库拉索岛吗?很明显,你可以去的唯一途径就是东方,显然成为了日本的答案。他们发现领事馆在考纳斯(立陶宛第二大的城市,他们告诉他的故事,他怜悯他们,他们真的创造了名为“过境签证。”

现在没有所谓的“过境签证,”但是他们创建它,他们找到了一个木工匠木刻,他们创造了这些签证。Sempo苏吉哈拉,领事,最终签署近2000。与此同时,他发送一个通知给东京和要求许可授予签证,他们回来了,说:“没有。”然后他打发他们第二个问题,等待他们的反应时是当他填写所有的签证。当反应回来的时候,他们基本上就拿安置他,但这些签证的人。

与此同时,俄罗斯政府急需硬通货。所以他们决定,只有俄罗斯的企业家,有一列火车,他们可以出售,实际上,火车从维尔纽斯隔夜莫斯科。然后11天,11日晚上在西伯利亚快车到符拉迪沃斯托克你可以乘船到日本。我的父母,票价为每人239美元,运输,火车上买的。他们一夜之间去莫斯科,在莫斯科和过夜去了心里正在幻想大剧院芭蕾舞。然后第二天早上上了火车,在接下来的11天,11日晚上在火车上与他们两岁的女儿去海参崴。他们最终登上一艘船,最终在日本,然后花了6个月在日本努力让他们的签证到美国,他们终于在1941年5月。他们来到美国5月18日,1941年在西雅图早上六点。

有趣的是,只有一个移民的生活能反映,他们到达早上6点,下午6点,他们把第一次的英语课,因为他们将成为美国人,这是他们生活中最重要的事情。这是背景,我出生在9月28日,我出生于90年,100天之后他们来到这个国家。我的母亲和我被推迟,所以我出生的那一天,她去了马歇尔的领域,这是主要的百货商店在芝加哥,和上下楼梯走去希望这将沉淀的婴儿。最后那天晚上,10点钟,流程开始。他们穿好衣服,下了楼,上了电车,骑电车,他们不得不改变去医院下车。

但是其他的有轨电车没来,这是晚上11点,所以他们走过去六块。然后我出生之后不久。你来自这样的生活时,你听到的故事一遍又一遍你所有的年轻的一段时间,它给你一个非常不同的人对生活的看法。有人随便捡的想法,他们是非凡的。如何任何人都可以有自信——我的意思是,他不知道他在哪里。他有一个妻子和一个女儿,他所做的一切都是要远离威胁。这让我意识到我是多么幸运。他一定告诉我我是多么幸运一百倍,我出生在美国,美国的街道是如何用黄金铺成的——不是货币黄金,但自由——这真的是这一切意味着什么。

他一遍又一遍地告诫我如何重要的是理解是多么独特的体验生活在一个国家,你真的有自由做决定。你有自由努力工作或工作或改变职业或做任何你想做的,只要你不打扰你的邻居。

这是一个非凡的背景最终发生在我身上的一切,没有一个问题很影响我如何决定。因为更重要的是,他告诉我的是什么,什么是可能的。你才开始一系列的限制;你开始整个频谱可用,你多好,你怎么承诺,以及如何你愿意努力。这真的是限制因素,而不是社会。

彼得·阿迪:你父亲有没有对你表达,显式或隐式而言,他的决策过程?因为当我听到这个故事的时候,山姆,我想一个巨大的不对称的风险。如果你回到那一刻,关键步骤,当你的父亲决定离开还是不离开。现在他不可能知道火车轨道轰炸在12小时,这,如果我记得,这是波兰最后一班火车。我的意思是,他没有留下任何保证金。有一个非常不对称的风险问题,是错误的,离开不必要有一个缺点,但保持错误的另一个缺点。显然,后者有更大的弊端。换句话说,这是非常不对称的风险。

因此,从风险的角度来看,你的父亲做出了正确的决定,不仅是因为历史使它正确,只是第一原理的基础上。你的一生,我们会讨论在我们继续讨论,基于理解的风险。这课突出你的教学元素的风险?你父亲曾经这样表达吗?

山姆•泽尔:我不认为他这样的,因为我不认为他是否考虑过风险和回报。我认为他想生存。我认为他想了想,说:“我放弃什么呢?”

当他看着他离开的社会,特别是在他这个年龄,我想他真的认为,他犯了一个重大决定创建可选性和自由为他的未来。我认为他已经听够了,当时在德国和奥地利,我不认为他有任何怀疑的风险有多大,关键是如何退出。然而他无法说服其他人。

但其他人都解决了。他们的职业,他们生活在这个相对较小的城市,最重要的是,已经很少接触外面的世界。我们生活在一天24/7的声音从有线电视台,我们生活在这样一个世界,那里的报纸每天来自世界各地。我们无法与社会,信息是有限的,并进一步得到从你站,可靠的信息越少。所以他是功能与大量的信息,他的兄弟姐妹和他的朋友们没有。

这个不同于当我们谈论一个敢于冒险的人。我经常谈论什么是至关重要的是尽可能的知识渊博。所有我的生活,我已经基本上集中在阅读和消化信息,因为你是受过教育的和最新的,你可以评估判断和评估风险。

彼得·阿迪:当我们共进晚餐,你告诉我一个脚注刚才告诉的故事,几年后,我不记得你多大了,你可能是五,六,七,八,你走出你的卧室和你的父母的一个晚上,也许一些其他朋友我认为,被挤在一个小电影放映机和他们看的东西。这个故事告诉我们。

山姆•泽尔:我想我可能是六岁,我们住在芝加哥。我们住在什么是通常被称为一个铁路公寓,一端是你有一个客厅和厨房的另一端,然后这是一长排间卧室和浴室。我的卧室在厨房旁边的追溯。

我的父母属于一群移民,有自己的小俱乐部组织和谐圆。每月一次,他们会一起在彼此的客厅和谈论信息,特别是关于波兰的信息。他们都是来自波兰和所有犹太难民,试图获取信息。

我不知道为什么那天晚上我起床,但是我起床,晚上和我偷偷靠近客厅在哪里。他们正在看一个eight-millimeter电影。我记得看这部电影,我坐在这里聊天,我可以告诉你,我可以代表我看到的图像。卡车和自卸卡车的图像,在自卸卡车的后面,在垃圾箱,身体和骨头和头上。他们都被这些卡车的后面。我第一次学会了这都是关于大屠杀。这是走私出电影所做的在这些营地发生了什么在战争结束在波兰。我坐在那里,起初,我无法想象我在看什么。

然后当我给他们谈了之后,我从来没有告诉他们,我偷偷去看,但我们在餐桌上谈论的事情。我开始明白,这些集中营被创造出来,以消灭人口,和尽可能有效地杀死他们。然后把它们放在自卸卡车,找到地方他们可以倾倒与石灰扔在相应的尸体葬。这是一个令人难以置信的事情对于一个六岁的手表。最重要的是,我的感受是,但对于神的恩典,它可能是,应该是,我的父母。事实上,大部分的他们的兄弟姐妹最终谋杀在这些集中营。

彼得·阿迪:当你想到你的十几岁的时候,你有一个很独特的个性特征,山姆。其中一个是你做你认为是正确的,不管它是受欢迎的。是特征明显当你是在哪儿长大的?是特征明显的例如,青春期,当我们大多数人屈服于需要的批准他人和做别人认为正确的做法是什么?

山姆•泽尔:嗯,我肯定是比任何其他青少年没有什么不同。但事实上,我没有任何不同的并没有真正改变我非常不同的事实,住在一所房子,他们来到被消灭的亲密是对每个人都非常清楚。我生长在一个房子,我父母带的位置,无论我做什么,我很幸运我在做,我必须做更多的工作。我学习努力,我不得不excel。其他家长没有这些影响他们的孩子。

所以很明显在相对年轻的年龄,我是不同的,和我想一样被接受,我想要像其他人一样,我也认识到,我不,我不能。首先,这是非常令人沮丧的和非常多的挑战,我不知道要做什么。最终,我刚意识到我是我自己的事情;我必须我是谁,其他人有不同的想法和不同的目标,这很好。但我不能接受别人在想些什么。

我生长在一个世界里,其余的我长大的孩子,他们的孩子。但我成长的环境中,他们并没有给我太多的机会是一个孩子。是否这是一个六岁看大屠杀的电影或听我父亲告诉我,“你去上周篮球比赛;你为什么又去了?你为什么这么关注开心吗?你必须学习;你必须变得更好;你必须能够承担的。“不用说,我不听他说的一切,但是生活在这样的一个环境非常,非常不同于我的同学们在做什么。

彼得·阿迪:所以,大学毕业后,你是怎么决定法律学校?你想到了什么其他的事情?你的感觉你想做什么?

山姆•泽尔:哦,那是一个很容易的决定。我父亲的观点是非常简单的。你要有一个职业。无论如何,你必须要有一些,你可以挂瓦。“法学院对我来说似乎是一个非常合理的事情要做。学术,它不是很难实现,所以我去了法学院,不是因为我想从事法律工作,但是我去了法学院所以我有一个学位,如果我不工作的话,无论我在做,我可以,实际上,还是实践法律和谋生。这就是他,更重要的是,强调,我不得不做。

彼得·阿迪:所以你在律师事务所的第一阶段是一个很短的?

山姆•泽尔:是的。其实,更好的故事的一部分是我44采访。44岁。谈论拒绝。我被拒绝了43。我发送所有的字母,我做了所有的约会,和跟进。我不明白的是,这是让我非常清楚这个过程的末尾,当我采访了一个大型的公司,和我度过了第一个采访。我非常兴奋,因为我被人拒绝我。

然后我第二次面试的公司很好,和他们建立一个会议对我来说名字是门上的高级合伙人。我记得在看他。我走进他的办公室,这是一个典型的木板律师事务所与书籍的地方,他的电话。他用手做了个手势,说:“坐下。“我坐下来,他完成了电话。然后他站起来,他关上了门,他的办公室,他说,“告诉我你的交易”。

我看着他,我说:“告诉你关于我的交易?我想要一份工作。”他说,“我们永远不会雇用你。你不会超过三个月。”我说,“你在说什么?我想成为一名律师。佩里梅森怎么样?”

他笑了,他说,“你不明白。“当然,真相是我不明白。所以我问他,他说,“你明白吗?你把简历上你做的所有事情,你在法学院,虽然你是一个大学生。你建立一个房地产业务;你管理数以百计的公寓;你买的建筑;你再融资的建筑;你写一个物业管理手册,你刚从法学院毕业。怎么有人喜欢你想整天坐在这里和起草合同吗?”

我只是看着他,我说,“好吧,我不明白。”他说,“你已经拒绝了这样的原因是每个人都看着你说,“这是一个人谁会做些其他的事情。为什么我们要训练他是否很快会消失吗?“我永远不会忘记那面试。

我最终得到一个工作与公司的企业家,一半一半。我到那儿的第一天我和这个小办公室,就像六6。他们给了我一份合同要做亚麻供应公司和北伊利诺斯州大学的宿舍。一些客户与公司建立了宿舍和他们与一个公司进入一个合同,提供床单。他们想让我写合同。

嗯,任何人只要是法学院,他们知道,这一天你离开法学院,你不知道任何关于成为一个律师。你可能知道很多关于理论和广泛的利益冲突的法律概念,而是如何起草一份合同吗?不是一个机会,尤其是如果你去一个好的法学院,实际上,他们看不起任何“律师职业培训”。

所以我去我问坐在隔壁办公室的人,他给了我一些书,说:“这里有这些。它给你一个基础。“我开始着手形成书籍,这是可怕的。我几天后提交第一稿,它回来了,它看起来像的高级合伙人已经割腕了,因为他用红笔在这整个事情充满了红色和红色。我看着它,说:“我只是经历了三年的法学院,这就是结束吗?“所以我然后再做一遍,最后提交给他。他回应我之前,我走进他的办公室周五早上和我说,“你可以帮我转接一秒钟吗?”他说,“当然。”

只有一个24岁的会想,我看着他,我说,“你知道,我真的不认为这是一个很好的利用我的时间。“我永远也不会忘记他脸上的表情。他看着我,他说,“你在说什么啊?”我说,“我不认为这种做法的法律是一个很好的利用我的时间。”他说,“好了,你打算做什么?”我说,“我要回去接我离开在安阿伯市业务,我将试着建立一个房地产业务。”他看着我,他说,“你要做什么?“我向他解释,这就是我要做的,我非常感谢他给我这个机会。他说,“好吧,我有一个建议给你。你为什么不呆在这里,律师事务所将房地产的法律工作,我们会与你和帮助你开始投资?“我想,我说,“哇,这是一个很棒的机会。“所以我说,“好。”,第二天,我回到办公室,我不再是一个律师;我追逐的交易。

他们,当时,有一个政策在本律师事务所,他们将给每个人任何业务的50%。背后的方法论,是他们试图,实际上,鼓励年轻律师有点创业。也许他们得到地产从家里有人去世或合同,但整个想法是“骗钱的生意。实际上,“他们给了我相同的目标,当然,我开始创建大量的业务。

也许4周后他们来找我,说,“嗯,我们这笔交易,我们给你50%,但那是真的假设也许你会带来一笔交易,所以你会得到一个积极的体验。而是你做的体积,我们不能给你50%。所以我们要做到35%。”我说,“好。”

三或四个星期之后,他们又回来了,他们说,“嗯,你知道,我们这处理你在35%当我们假设你要引进X数量的业务。现在你已经带来了两倍,我们必须把它降至25%。”我说,“好的,我们会把它降至25%。“所以实际上第一年结束时,这是1966年,在第一年,我觉得我的“工作”支付我7600美元后,我通过了酒吧在每年的基础上,我认为我赚了75000美元的比例的业务我已经带来了。

嗯,这是一个庞大的数字,我显然是兴奋。然后他们给了我奖金,奖金为200美元,我记得这是最令人沮丧的事情。什么是我想要的认可。我希望他们明白,我是一个喷淋设备。相反,由于支付我200美元,他们告诉我,我在做什么不是很有价值。我记得我很沮丧,我不知道该做什么。我去健身房,我投篮罚球一个小时或两个小时只是为了尝试得到这个从我的脑海中。但后来我意识到,我不得不离开。随后,不久之后,今年年底,我走了,建立自己的商店。

彼得·阿迪:让我们回到那些早期的一些交易,因为在很多方面是你削减你的牙齿原则——职业生涯指导的原则,有一些房地产历史上规模最大的交易。你能回忆的代表协议从那些日子?你的首要原则是什么房地产?

山姆•泽尔:我认为最重要的一件事是,当我在法学院,我回家了,坐下来与我父亲同在一样。我父亲是一个非常成功的商人,在商业地产投资机会加入别人。所以我来到他和我说,“告诉我你的交易。”他骄傲地看着我说,“当然,”他开始描述我的交易,他投资了。虽然我听从了他的意见,但我意识到有一个一致的主题,他在说什么。基本上,他是投资交易是在美国主要城市——纽约,芝加哥,洛杉矶,旧金山,但其他地方。

第二,他,他很自豪的,百分之十四的回报。我一直做交易在安阿伯,我收到了16%,20%,和25%,我只是不明白。我得出的结论是,他和他的投资伙伴,已经存在的证明是什么商品,主要城市。实际上,如果我是愿意投资那些主要城市之外,我在一个透明的更好的位置。而他是投资在纽约,芝加哥,洛杉矶,等等,我最终在安阿伯市投资;麦迪逊,威斯康辛州;杰克逊维尔,坦帕和奥兰多;内华达州里诺;和阿灵顿,德克萨斯州。所有的小城市,发展城市,和那些没有竞争。

这让我认识到,当一切都说了,该做的也做了,作为投资者最重要的标准是,“什么是你的竞争对手?“在某种程度上,你能操作和投资领域,那里有很少或根本没有竞争,你有更好的交易,那里有更多的人,更多的交易,和少了很多具有吸引力的回报。当我知道,我真的不明白我当时学习,但我真正得出的结论是,竞争是很棒的,特别是对于别人。但对我来说,真正的目标是找到的情况下我可以运行在一个竞争激烈的环境中,给我的优势。成为我做的每一件事的原则。

所以我做的第一个主要交易是一个公寓在托莱多,俄亥俄州。你必须明白时间的一部分,也不同于今天,托莱多并不是一个很受欢迎的地方,我敏锐地意识到这一点。但是我也意识到因为托莱多是汽车制造业中心,因为它通常被称为“腋窝的国家”在一个非常消极的环境中,这也意味着没有保险公司,使得房地产贷款承销协议在托莱多统计数据表示,城市萎缩。

我看的是我能够买城里为数不多的公寓,和我没有任何的竞争。这笔交易是我做过的最成功的交易只是因为没有竞争。因此,没有竞争,你可以产生异常利润,这是一个伟大的第一课。

彼得·阿迪:和你怎么价格吗?当时你这个基础定价,也就是说,是你思考这个现金收益率的基础上,或者是你考虑到某种股票改善房地产吗?

山姆•泽尔:假定一个更大的知识水平比当时能想到的对我来说。我看的是我们投资多少?cash-on-cash回报是什么?第一个协议,cash-on-cash回报率为19%。这是在相同的环境中,我看到我的父亲是投资在百分之四。我父亲刚刚出售了利益和交易数量,所以我给他这笔交易,他看着它,扫描它,基本上,他说,“是啊,来吧,这是废话。“他打电话给他的一个朋友他是物业经理,说:“我的儿子,萨米,带来了交易,这是荒谬的,它是19%,但是你会休息一天,去看看吗?”

这家伙去看了看,回来了,说:“这是一个很棒的交易,我调整所有的数字,和他们更保守,但它仍然是百分之十八的回报在一个环境中,百分之四是标准。”他建议我们继续,他把自己的一些钱。所以我们做了交易,果然,它生产的就像我说,这是19%。

彼得·阿迪:但这是第一次交易你爸爸和你进来吗?

山姆•泽尔:是的。

彼得·阿迪:觉得如何?

山姆•泽尔:实际上,这是第二次交易。我在学校时,我最终购买一种方块。我没有钱,但我有足够的属性和他最终和投入资金,帮助我完成这第一件事。但是这是第一次投资交易。

彼得·阿迪:是——你停顿了一会儿,我猜,并采取一些骄傲,就像,“哇,我在这里。我现在间接帮助我的家人支持本身,“还是,只是下面的雷达你认为呢?

山姆•泽尔:我甚至不能想象思维。我想这是一个有意义的事务。我认为这是很棒的从收益率的角度。我,从不晓得这不是每个人都做了什么。顺便说一句,这是一个主题在我所做的,我做的是我从来没有真正明白我在做什么是如此独特。我只是觉得我有点让我前进。我从这笔交易在奥兰多和坦帕市,和一个在雷诺,等等,等等。第一次交易后,这是我最后一次筹集资金有任何麻烦。

第一笔交易需要280000美元的股本,在1959年或1968年之类的,很多钱。但是一旦我完成一个事务,人们排队跟我投资。也许,他们被这一事实25岁怎么可能真的这样做吗?我甚至不知道每隔25岁没有这样做;它从来没有闪过我的脑海。我只是做了我认为是有道理的。

彼得·阿迪:你的尽管已经意识到这一原则,对吧?这是其他人在哪里,而不是地方。我的意思是,你写过这个很多。我们快进看了一会儿,我想回去,但即使我们今天站在这里,现在,当然,每个人都说,看,山姆,您已经创建了一种资产类别,我们还没到呢,我们要谈,但你真的回到基本原则,当你谈论的事情。你谈论供应,你谈论需求,你谈论竞争,好像这些事情仍然适用。而今天许多人认为,“来吧,这是经济101。重要的时,是一个巨大的缺口。”

山姆•泽尔:当我把101密歇根大学的经济学,我走进了第一节课,黑板上写着“供给和需求。“我跟你说实话,我不确定有什么在学习“经济101”我知道是相关的。如果你理解和关注供给和需求是如何影响定价,它如何影响决策,它如何影响风险——这一切的指导原则是,但是也很简单。

彼得·阿迪:你的哲学是什么购买资产已经部署的能力产生和发展资产?

山姆•泽尔:嗯,当时有很多可用的创收资产。我一直深信,有很多“执行风险”,必须符合你的思维过程,当你做出决定。在那个特定的时间,让它很简单,如果我能建立现金流的定义,实际上我想——我记得要开发人员说,“这真的很简单。底线,乘以六,我会支付的。“我不知道,这是一个非常高的价格;我创建一个价格结构,非常吸引我。我只是想,“哎呀,我不会这样做,除非我有16%的回报。“所以六倍的现金流做了完美的感觉,这是我想到的方式。这是我想到的方式如何筹集资金?以同样的方式,是什么吸引力足以让人把自己的钱委托给我吗?

彼得·阿迪:你什么时候开始升值的操作风险?在那些早期的小交易,在大学里喜欢你的第一笔交易,你基本上是在一块买房子然后租他们的学生,我认为你是一个卷起你的袖子,你做的繁重的工作。在某些时候,当你开始该企业规模,现在你必须信任别人来帮你运作业务。你怎么实现这种转变,你是如何管理这种风险呢?

山姆•泽尔:再一次,我认为你给了我太多的信贷方式。我不认为我这样想。我想到有人剪草坪,我知道如果我长大成人的大小生意,我不会剪草坪。不是一个切割草坪或清洁走廊,这肯定是客观和赚钱一样多。

彼得·阿迪:你有没有去交易,现在您是开发人员,你要承担的施工风险吗?

山姆•泽尔:60年代末我这样做当我第一次建造公寓项目在列克星敦,肯塔基州,当我还建造了项目,最终导致了我与普利兹克的关系,这是本项目在太浩湖。在这两种情况下,他们被开发项目,从地上起来。在这两种情况下,我非常失望是多么困难。我一直在看,说,“这没有任何意义。你承担这些风险。你开始建造一些当你不知道市场会是什么样子当你完成它。要么你把它出租或出售。这取决于当你完成条件。你成本差异。“没有通货膨胀的教训比设计一个项目,发现成本20%比你认为成本,因为成本增加。

所以所有的变量,天气,和所有的事情和承包商犯错,当他们犯了一个错误,没有人指责。他们犯了一个错误,这是太糟糕了,但我的人不得不忍受错误然后经历它。我一直看着所有的变量和说,“我不明白为什么会有人是一个建筑工人,当你承担所有这些变量?最后“最好的一件事是你产生同样的事情,当你购买一个现有的现金流流。

彼得·阿迪:刚才你提到杰伊·普利兹克。你是怎么认识他的?

山姆•泽尔:我有我的一个朋友,他是全国房地产经纪人,我和他是朋友。他一天早上打电话给我,他说,“我和杰昨天在亚特兰大,”我说,“杰是谁?“他说,”杰伊普利兹克。”我说,“哦,我听说过。他们是非常富有的人在芝加哥。”他说,“杰真的是与众不同,和杰正在寻找有人来为他工作30岁以下,一个律师,一个成功的房地产企业家。”

我对这个人说,“如果有人真正见过这些标准,为什么他们要为周杰伦工作,还是坦白说为别人工作?”他说,“你太油嘴滑舌的;这是一个非凡的人。你需要见他。“所以我说,“好。”

他叫周杰伦,第二天早上我去了周杰伦的办公室在9点钟。我们只是合得来。我坐在他的办公桌从九点到四点半。与此同时,他将电话,他做了交易,我听来回,我们无所不谈。当我们吃午饭时,他让我坐下,他说,“这是一个难以置信的机会你,山姆。你能来为我工作,做房地产交易,得到保持百分之五的你所做的一切。”

我看着他,我说,“哇,这听起来像一个普利兹克交易。“他没有笑。我说,“你只需要知道,如果我的所有特征,你真正想要的,那么你不应该能够聘用我。”

最终,那天下午四点半,我对他说,“而不是花这么长时间你一直试图说服我我应该来为你工作,我们为什么不一起做一笔交易?“那么,我们一起做了一个交易,这是第一个可能10或15个交易,我们多年来在各种不同的地方和不同的结构。这让我花了很多时间和他在一起。我发现他是一个最有趣的人,坦率地说,我见过最聪明的家伙风险。

彼得·阿迪:你向他学习什么风险?

山姆•泽尔:男孩,我不确定我知道从哪里开始,但我认为它开始于你必须现实的事实。你必须能够看着它说,“会出什么问题?“如果我从他学到了什么,我知道一切都太好了,你可以生存。唯一一次你不能生存如果没去。所以关注优点是有趣的,但不是生产力。关注下行风险是什么。在某种程度上,你可以量化的缺点,在一定程度上,你理解的风险是什么,你生存的机会就更好了。

我认为的关键因素是专注于什么是你承担的风险。我认为很多人会很多麻烦因为他们做交易,不明白他们假设的风险是当他们做交易。他教我的不是别的,就是什么,看看协议,并找出漏洞在哪里?假设你在哪里必须为了这笔交易工作吗?

我们致力于达成一项协议,然后在1969年,这是非常复杂的。我把一个非常复杂的表示和坐下来和他一起和我花了25分钟来解释我们是如何做这个,做那个,做这个,做那个。最后,他看着我,他说,“嗯,第七步是唯一真正相关的步骤。这就是风险。“在这种情况下,它是一个多用途的复杂和风险是,你能再出租办公室空间吗?如果你可以租赁的办公空间,一切工作。

所有我做的其他事情来缓解这个问题,减轻,他们都是无关紧要的。唯一的真正的问题是,你能或者你可以不租写字楼?如果你能,该交易工作。如果你做不到,其他所有的东西并不重要。瞄准它的能力是代表决策风险,这是真的,所有这一切都归结,这就是我从他那里学到的。

彼得·阿迪:山姆,可以说这些教训应用在所有资产类别?有一种资产类别,逻辑不站前面和中心吗?如果你是像我这样的人谁是考虑投资401 (k)美元,你还想通过镜头吗?

山姆•泽尔:我不知道如何考虑它在任何其他方式。如果你投资401 (k)美元,基本上你想为你的退休或者你的未来。那么问题就来了,“好吧,你站之间实现目标什么?“如果你能理解它是什么,然后你可以量化的风险。我可以租办公室吗?如果我可以租办公室空间,如果我可以赌罗利,北卡罗莱纳是一个增长领域,因为研究三角形,这是假设。这是什么让你决定投资罗利,或其他地方。

总是有一些顿悟。什么促使你做出这个决定,这就是终极判断你——这就是我这样做的原因。为什么它是关键的成分?为什么这个词通常连接到风险。

彼得·阿迪:你在哪里遇见鲍勃?

山姆•泽尔:我和鲍勃承诺相同的兄弟会在1959年密歇根大学。我们都21-guy承诺类的一部分。我不知道他很好。然后我们在校园范围内的所谓的软壳,我们必须知道彼此更好一点。但基本上,我们不知道对方。我们是朋友,就像我所有的友爱兄弟,但我不是一个非常大的博爱的人。当我是一个高级,开始这房地产业务,我在家里一天晚上吃晚饭,他说,“我听说你是租的公寓和住宅项目运行一个小的学生。”我说,“是的。”他说,“真的很有趣。如果你需要别人加入你,你应该打电话给我。“几个月后我们得到了第三建筑。 There were two of us together, and we now needed a third guy. We talked about it and we offered Bob the opportunity to join us, and he did.

鲍勃是一个工程师,一个非常有组织的角色。实际上,所以他开始几乎没有什么业务——这是两个家伙试图得到一个免费的公寓,他帮助我们把它变成一个业务。当我从法学院毕业,我面对这不可思议的决定是什么,我要做的。在这一点上,我认为我做了一个季度的100万美元在法学院大四。这仅仅是大量的钱,我是一个大问题在一个小池塘。问题是,我应该呆在安阿伯吗?我显然已经做得很好,我知道每一个人。我来回,最后我说,“我必须找到我可以多好。我必须找到我能做什么。我可以推动和测试限制多远?”

所以我决定我要在安阿伯和出售一切搬到芝加哥,看看我可以建立一个事业。最终,它的时间来找出我是谁要出售业务,和鲍勃成为明显的人,因为他是打算在那儿呆。我基本上卖他的业务,我对他说的最后一件事是,我说,“当你厌倦鬼混,你想来玩大男孩,给我打电话。”他笑了,我笑了,然后我搬到芝加哥。我们继续的联系关系,但并不多。三年后,他又打电话给我,他说,“山姆,你还记得你对我说的最后一件事?”我说,“是的。”他说,“好吧,我准备好了。“我说,毫不犹豫地,我说,“来吧。”

所以他搬到芝加哥,我很敏感,我不想他,如果他是我的伴侣,我不想让他为我工作。于是我说,“而不是支付你薪水,我会给你一个机会拥有一块。随着时间的推移,我们会增加,我们会最终成为合作伙伴,合作伙伴50/50。“,这是发生了什么事。我们在85/15开始,然后我们在70/30,然后我们在60/40,然后我们是50/50,这一切成为转移风险,因为他的一个例子,实际上,我正在开始承担风险,和我们一起建立业务。

彼得·阿迪:我记得有一次听到有人谈论伟大的伙伴关系。我希望我能记得谁说这个。他们说的要点是,优秀的合作伙伴时,他们只是用两个人的例子,显然可以超过两人合作。但他们说,当你有——两人互补技能,但共同的价值观。描述你和鲍勃吗?

山姆•泽尔:是的。我从来没有听到这句话,但是我认为这是完全正确的。换句话说,我们的技能很不同。我的意思是,他真的是一个工程师。他真的,如果书籍没有平衡,他就会停止,直到他们了。我愿意去跟任何人,追逐什么,他是一个宅在家里的人。但我们有一个独特的关系,我们能说完对方的句子。我们彼此理解。

后来,我也明白,一个非常重要的部分我们的关系,我们没有社会关系。我们没有经典的伙伴的妻子说,“为什么他们得到这个,我们明白了吗?“我们基本上已经独立的社会生活。我们都有妻子,我们有两个孩子,但我们在一起的时间关注我们的企业。一年一次,我们共进晚餐,我们四个,我们过得很愉快,但我们从未真正试图连接的个人日常与人际关系的关系建立一个生意。所以我们花了99%的时间专注于建立我们的业务关系,我们以完全无关的社会关系结束。

彼得·阿迪:是你的第一个人,鲍勃告诉他生病了吗?

山姆•泽尔:是的,我是。但说实话,我不明白。

彼得·阿迪:你还记得你怎么对他说?

山姆•泽尔:是的。他与一个相对积极形式的癌症,他会得到化疗。我只是认为他会遭受一点,他会没事的,然后我们就继续。这是87年9月,他告诉我说。我们继续和他有手术和各种问题,遭受了很多。但是然后回来,我从不认为任何东西除了是一个痛苦的过程,但是从来没有一个终端。然后,1990年2月,他来到办公室的一个周六,他没有到办公室一个月,他说,“我今天下来,因为我想和你谈谈。”

我说,“好吧。”他说,“我想让你知道,我要死了。”

我看着他,说:“你会死吗?“这不是在选项列表中,我认为是可能的。他说,“不,不。”他说,“你不明白。我一直想告诉你几年了,这是非常严重和非常猖獗,这没有太多的人生存。”他说,“很明显,你不接受,作为一个可能性,你需要知道,我们这里结束时,我已经为它做准备。“我永远不会忘记那天早上只要我还活着,因为我是如此令人震惊,我从来没有认为死亡是一种选择,这可能是一个终端事件。你知道,我感冒了,他生病了,我们得到了——我没有连接。但从那时起,我们开始准备,最终他死于1990年6月。

彼得·阿迪:他失去改变任何你关于你的地平线,你的风险,你想做的工作,或者是你能够划分,前进?你怎么想到失去你等于在这一点上是伴侣?

山姆•泽尔:我认为当我回想,我认为我能想的都是我们的遗产,我想我更有动力,而不是更少的动机。我想做更多的事,因为在我看来,我代表我和他的一切。后来,当我在沃顿商学院赋予房地产中心,塞缪尔·泽尔和罗伯特Lurie下我赋予它。当我们做创业中心在密歇根,我在塞缪尔·泽尔和罗伯特•Lurie因为我以为我做的一切,我一直认为我在做。我想我所做的和我一样反映出我是谁我想让世界记住他是谁。

彼得·阿迪:他的妻子已经进行了相当的遗产。我听说鲍勃之前我听说过你很多,很多年前,通过他的妻子遗留的慈善事业。

山姆•泽尔:是的。首先,他们两个在鲍勃死之前,花了很多时间谈论慈善事业。他们两个决定——今天很脸颊谈论“捐赠誓言”,但这是1990年,没有人听说过“捐赠誓言”。但是这两个人说,“我们已经取得了我们一大笔钱,我们必须给它,我们想放弃一切,和我们不想负担孩子任何重要的继承或负担。“实际上,在他死之前,他们有一个协议,他们要做什么。她是一名护士,所以他们特别关注医疗、并最终Lurie医院和很多其他的东西,她都参与医疗和为他创造了一个美妙的遗产。

彼得·阿迪:让我们改变方式一会儿,讨论一种资产类别,许多人理所当然今天称为房地产投资信托基金,我要你向人解释。但我认为最有趣的是你扮演的角色,个人通过贵公司在实际创建的东西我们现在真的是理所当然。也许花第二个解释什么是REIT然后让听到的基本上现在的创建一个更比一个万亿美元的资产类别。

山姆•泽尔:这一切都始于1958年,当艾森豪威尔总统签署了所谓的雪茄法案。这是一种立法和雪茄,我不知道这是什么,但有人加入了一个条款,创造了“房地产投资信托基金。“他们的想法是,他们想要创建一个有效的工具创建了一个小投资者的机会拥有大型房地产项目。REIT的概念基本上说,而一个公司是受双重征税,因为房地产投资信托基金或房地产是流动性差,他们消除这两个步骤之一。因此,实际上,REIT法律允许建立一个车辆不缴纳企业所得税但只有纳税的分布。

的要求是为了获得REIT,你必须分发的大部分收入。成立于1958年,,我不知道有多少,但他们可能是10或15所创建未来25年左右。这个行业从来没有变得非常。当1991年到来的时候,整个行业只有70亿美元,原因是私人房地产市场更有吸引力。REIT世界,直到那个时候,只有吸引人来自保险公司或non-entrepreneurial场景。无用地,它只是一种副产品的房地产业,但所有的行动是在私人方面。

彼得·阿迪:换句话说,人们没有购买的房地产投资信托基金,人们实际上是做私人直接投资房地产吗?

山姆•泽尔:是的,我的意思是,我所做的。我们建立了一个大型房地产公司,我们有巨大的办公室公寓、零售-

彼得·阿迪:但像我这样的普通人不可能参与这种交易。

山姆•泽尔:它是非常困难的。他们的想法是,你创建这些房地产投资信托基金,然后是经典描述是帕萨迪纳市的小老太太想拥有一块纽约办公大楼。但有效的,因为它是如此的吸引力相比,私营房地产方面,它吸引了,很少有重要的球员,这吸引了非常有限的资本,这是一种落后的房地产业务。然后在1989年,我们结束了一个非常严重的房地产市场供给过剩,导致保险公司破产,储蓄和贷款行业破产了,一点一点地,所有的资金来源,资助私人边消失了。

所以像我这样的人坐在那里说,“在哪里资本将来自房地产行业的未来?”在这一过程的某一环节,思考过程,“嗯,这将是房地产投资信托基金,实际上,我们要进入公开市场为了房地产行业继续前进。“所以我们开始研究它,实际上与美林(Merrill Lynch)在第一次的“现代房地产投资信托基金。”

我变得非常参与的过程,因为我认为这是解决这个问题的最终如果处理得当,最终实现最终的梦想,这是“液体房地产。“因为最终房地产流动性,这是一个大问题。如果您可以创建液体房地产,那么可以显著的范围比以往任何时候都更容易获得。

在1993年10月份,全国房地产投资信托协会,这是另一个闭塞的组织,它的唯一目的是保护REIT法律写于1958年,规模的没有理解问题和液体房地产,这都是什么,1992年在全国房地产投资者协会会议上,我认为他们有20人。

从1992年到1993年,随着越来越多的人成为了越来越多的知识,当我们有我们的会议在1993年10月在新奥尔良,我们有1500人。他们从没见过,很多人参与到与房地产。全国房地产投资信托协会问我给主旨演讲。我记得在演讲的要点我飞往新奥尔良,我基本上站了起来,我对他们说,“伙计们,我们有一个可怕的记录作为一个房地产行业与公众打交道。“因为直到那时,唯一的原因,有任何一种公共房地产信托,或房地产,是因为没有其他选择。如果你想抛弃一些属性,您创建了一个房地产投资信托基金,你把坏的属性和卖给公众。

和它是公共的鱼——你知道旧的扑克的故事,如果你坐在那里,你不知道鱼在牌桌上,是谁,是你。那他们是如何做到的。这不是在房地产或现金流的基础是什么,它基本上是驱动的佣金。

彼得·阿迪:这是非常短视?

山姆•泽尔:因为所有的行动是在私人方面。我基本上说,我记得在那个演讲我说,“我开车在休斯顿在1984年和我看见一个保险杠贴纸,保险杠贴纸说,“求求你,上帝,给我们一个石油繁荣;我保证我们不会搞砸。’”这就是房地产业是在1993年,我们有一个非同寻常的机会,使它成为真正重要的东西。但是我们必须,实际上,托管人的公众的信任,而不是那些利用公众的信任。

彼得·阿迪:现在说到,你开始讲这个故事的储蓄和贷款危机在90年代早期。80年代末你写了一封信,我不认为你一定预测储蓄信贷危机,但你肯定预示着环境,导致它。

山姆•泽尔:是的。我写了一篇文章,纽约的房地产中心。

彼得·阿迪:这是什么?“88年?

山姆•泽尔:这是88年。我坐在试图找出文章的标题,我最终得出结论认为,这篇文章的标题是“卡桑德拉的爱情。“卡桑德拉是这位女士在特洛伊城被众神诅咒,使真正的预测,没有人会相信。然后我坐下来,写了一篇文章,基本上预测会发生什么房地产业和未来是什么。一如既往的卡桑德拉,没有人相信我。大家都说,“哦,山姆,悲观主义者,他试图阻止别人,这样他可以拥有更多的市场份额。“我的意思是,只是各种不承认或者non-willingness接受对我来说是简单的逻辑。但它反映的是我职业生涯的一个特点——这是我坐下来,思考的能力在哪里,明天和我怎么能确定明天要去哪里,和我如何定位自己利用了吗?

这篇文章让我带领整个房地产业的转换房地产投资信托基金行业,创造流动性。1993年10月在这篇演讲,我预测,我们将2500亿美元的10年,一万亿年在我们的方法,每个人都以为我是真的疯了。

彼得·阿迪:今天这是什么号码?

山姆•泽尔:略低于1万亿美元。

彼得·阿迪:你所看到的88年,你知道是要创建一个真正的问题在未来几年?

因为,我认为现在很容易说,顺便说一下,我将给你另一个问题。我要问你这样我不忘记你。我想谈谈差异的91年和2008年,因为你,在许多方面,看到这两个虽然他们非常不同类型的危机。所以我想回来。但是很容易回顾2008年说,“当然会有信贷紧缩,因为X, Y,和Z,“而且很容易回顾91年,得出相同的结论。它不是那么容易说,在它发生之前,很难回去记得你看到没有事后的知识。

山姆•泽尔:是的,我想,那个时期我所能记得的是,这是80年代,当日本入侵美国市场。日本人来到这里,使最终的经典错误,各种各样的投资者来美国。在我家工作市场,显然这是在其他地方在一个不同的市场。日本向市场注入大量资金,全国的入住率在任何形式的房地产,供应不正常,也不是很难预测,这是世界末日的房地产。我清晰地记得当我开始第一房地产机会基金筹集资金在1989年,我面临着一个挑战,我走了进来,坐在一家保险公司和养老基金,我说,“世界末日即将来临。这是供应过剩,这是,这是。“他们看着我说,“等等,你在说什么?我们刚刚收到我们的评估师,我们的投资组合价值上涨了。”

我说,“这是废话。这是从来没有发生过。看一下这些数字,看看这些数字告诉你,看看明天的数字在哪里。“我记得当时演讲,谈论缺失的元素是我们没有足够的租户的入住率创建。

彼得·阿迪:所以你是为不良资产筹集基金当时基本上吗?你知道鞋子的秋天,我想有很多的干粉的时候发生了什么?

山姆•泽尔:但是没有人之前曾经提到过一个基金,不是一个陷入困境的房地产。

彼得·阿迪:所以你正在谈论一种资产类别,人们不能理解这一点吗?

山姆•泽尔:在1989年,80%的机构,我搭没有房地产作为一种资产类别。

彼得·阿迪:我确定我理解你在说什么。你说30年前

山姆•泽尔:30年前。

彼得·阿迪:80%的养老金和捐赠基金没有房地产的生意?

山姆•泽尔:作为一种资产类别,这是正确的。他们拥有股票和他们持有的债券,这是它。有几个真的远离了一些房地产投资者,但有一个非常著名的研究由Ibbotsen I-B-B-O-T-S-E-N, 1992年得出了惊人的结论:房地产是一个单独的资产类别。但在此之前,所以,这是这家伙进来,更糟糕的是,他甚至没有穿西装和领带。他推销我们的世界末日即将到来做好准备和做好准备的一部分资金。第一个基金难以置信很难提高,然后剩下的都是非常简单的。

彼得·阿迪:在08年有什么不同?因为我认为对许多人来说听这个,我不记得储蓄和贷款危机因为我不够非常古老,但我记得学习当我成为参与信用风险超过十年后,十年后。所以它成为了历史教训,它有一些类似于“08年,但一些碎片,是不同的。你经历过这两种,因此,你在一个更好的地方我想解释他们是相似的,不同的,为什么第二个最终是更大的。

山姆•泽尔:好,但那不是真的。

彼得·阿迪:对不起,我应该说,为什么它有更少的控制。

山姆•泽尔:2008年的危机是二战以来的第一次经济衰退,房地产不是过剩的开始。事情的真相是,住房过剩在单身家庭,但比商业地产是一个不同的类。但商业地产,尽管这不是伟大的2007年,尽管我equity office 2007出售,但在2008年的时候,这是软化,但它不是供过于求。其他经济衰退,73年,81年,“89 -他们都是房地产的衰退引发的供应过剩。所以让2008比所有其他人截然不同。

这也意味着这也发生在当利率下降,因此而在过去有供过于求时,有一个巨大的激励的银行不惜任何代价来摆脱它。2008年,携带的成本下降,因此,摆脱它的动机非常少,银行愿意接受。因此,作为不良买家的机会在08和09年的吸引力远不及他们已经在其他周期。

彼得·阿迪:是的,我记得你写的东西,这对我来说是一个大开心的时刻,因为我没有你制定的历史背景,但我看到08年近距离,记住这是一个伟大的一点思考。如果你有一个下降的利率环境走向崩溃,这是一个完全不同的动物。

山姆•泽尔:但是记住,所有先前的崩溃引发了利率上升。所以73年,利率走高的73 12%,这简直不可思议。所以成本携带银行收回房产的非常高,所以他们一些子弹。此外,直到1990年,房地产企业有一个非常不同的会计处理。如果1975年,从75年“73”或“77年,我可能买更多房地产比任何人在美国。都是买了美元贬值的希望证书。因为我去保险公司,当时,蒙受损失的定义是一个场景,“不是在五年内可收回。”

所以如果你可能认为这是在五年内可收回,你没有注销。我们需要1990的时候,游戏改变了,而你,实际上,必须注销基于贴现现金流。效应,提出一个交易美元贬值,希望证书并给予他们一个长期注意,你不需要马克注意市场,创造了一个完全不同的环境。所以,1973年,这场游戏的名字是实现事务。到1990年,这个游戏的名字是你必须能够折扣。因此,1973年,我不需要大量现金。我提高了基金,因为我意识到我的唯一方法是能够利用这一巨大的市场机会基本上是支付现金和买东西在20和30和40美分。

彼得·阿迪:山姆是肯定地说,商业房地产占用或过剩或供应/需求,但是你要想想,是煤矿中的金丝雀对美国经济?

山姆•泽尔:历史上一直是这种情况,主要是因为太多资本的过剩通常是一个函数的可用性和没有足够的纪律。所以,实际上,尽管它可能会创造过剩在房地产,它不可避免地创建在其他形式的融资问题。1989年,当我们有房地产严重供过于求的现状,我们也有杠杆收购的开始。当杠杆收购开始的时候,他们非常保守的资金。的时候五六年过去了,他们非常积极资助。

彼得·阿迪:你能简要地向人们解释什么是杠杆收购吗?

山姆•泽尔:确定。实际上,杠杆收购公司,而一个正常的公司将利用假设30%,你买它,实际上,创造70或75%杠杆,和你做一系列的“重大改进”,改善现金流,“创造机会”赚了很多钱。

彼得·阿迪:赚很多钱,因为如此多的价值在于债务在那个时刻。

山姆•泽尔:对的,实际上,股市是非常小的。所以,如果你做一些重要的改进,影响少量的股权是相当庞大的。

彼得·阿迪:现在,正如我们今天坐在这里和记录,山姆,没有人听这谁没有遵循WeWork的故事。但你是第一个人谈论WeWork通过镜头的边际供给。在许多方面,有几个人可以评论这种商业模式比你更多。是什么WeWork年前你挠你的头说,“我不明白这个行业吗?”

山姆•泽尔:不幸的是,不理解这不是我的一个问题。我想我理解它很好。

彼得·阿迪:但是你没有理解为什么它可能被视为有价值的。

山姆•泽尔:是的。嗯,我第一次接触WeWork模型,这基本上是租赁办公室地板15年,然后打破它,然后租赁小用户以更高的利率。第一个例子是一个叫保罗,费根在50年代后期。在50年代和60年代初,不存在新办公楼没有地板或两个租赁,费根。然后供应变得更加普遍,他破产了。然后人家又做了一次,他们破产。最终,即使在今天,世界上最大的共同办公公司,叫雷格斯,他们破产。为什么?因为如果你的边际供应商,当事情是好的,每个人都使用你。当事情开始软化,你是第一个感受到这种影响。

认为WeWork是某种技术的公司,我不明白,除非他们想出了一种特殊的方式承销啤酒什么的,但它基本上是一个巨大的促销努力。这只是房地产的安然。

彼得·阿迪:这很有趣,听你描述它在边际上,像我这样的人来说更有意义没有一个伟大的经济学知识,但是了解不够。当你看到石油的边际成本曲线,你意识到油砂的原因在2008年获得了第一名

山姆•泽尔:同样的事情。

彼得·阿迪:一旦边际成本低于原油的成本,你会被淋湿的。

山姆•泽尔:嗯,只是想想。WeWork竞争是什么?这是在星巴克这个塞子。换句话说,这家伙来了,他从你占据一张桌子,但如果事情变得艰难,他回到星巴克和他的电脑插到墙上,他在共同办公空间。

彼得·阿迪:首先,了解我之后这是一个很好的例子,事实很明显,但是在事实之前,你认为,不是更明显吗?

山姆•泽尔:但来吧,怎么能不明显吗?这些家伙是从哪里来的?他们来自星巴克。

彼得·阿迪:这是这样一个伟大的方式去想它。

山姆•泽尔:这个问题我一直询问人们关于WeWork,告诉我他们产生的现金流,他们来自哪里?他们是来自于其他业务利润还是来自风险投资,这实际上没有盈利的纪律吗?答案是显而易见的,它仍然是今天。顺便说一下,当一切都说了,该做的也做了,没有任何公司门槛是脆弱的——在任何业务。看看有多少竞争对手WeWork催生了。他们中的大多数已经催生了因为WeWork出售这项技术的概念,但现实是,他们创造了新的WeWorks,只是叫他们不同的东西。

彼得·阿迪:别的,我知道在科技空间之前我们已经讨论过,这是治理,这是——你说如此多令人惊叹的东西在治理。从光谱的一端,你不会买一个业务,你不能运行。在某种程度上,你必须能够运行一个业务,你要投资。

山姆•泽尔:是的,这就是为什么尽管我们一直不可知论者和我们一直在25或30到50个不同企业不同,但标准一直是,“如果我不能运行它,然后我不想拥有它。“所以我们不做火箭引擎,我们不做生物技术——因为如果众所周知的风扇,我总是可以介入,多年来已经有无数的例子,我不得不介入并暂时接管和做一些工作。但如果我做不到,那上面我的薪酬等级。我足够自律不参与的事情我不能如果我必须运行。

彼得·阿迪:你的另一个原则是每个人都必须有皮肤在游戏中。

山姆•泽尔:嗯,对我来说,不是一个原理,就是基本逻辑。如果我根据你执行,你不处于危险之中,我是一个傻瓜。我做过每一件事,包括业务,当我第一次开始的第一天,每个人都在我的公司一直是在一个决策地位的行动,这片投资所需的行动。这可能是一个非常小的投资,但相对于资产净值,这是有意义的,在比赛中他们的皮肤。

彼得·阿迪:说到贵公司,山姆,我跟几个人帮你工作,我知道人们在你的圆,这有点不寻常的忠诚程度的跟着你。你倾向于收集的人。他们真的不去任何地方。

山姆•泽尔:是的。我不知道他们是否收藏家,我从没想到,在收藏方面,但我认为这是真的。

彼得·阿迪:但是他们不离开,对吗?

山姆•泽尔:你不离开。我们有悠久的历史,即使你今天去了我的世界,你会惊讶有多少人被20到30年。显然,我感到骄傲,他们有信心水平留在我身边这么多年,并且在许多情况下,在不同的角色。这是它的一部分。我真的专注于个人和他或她的能力,如果我相信一个人,我对人有信心,我就像舒适让他做生意b或业务。因为我认为最终的成功或失败是功能多好你是一个商人,你有多擅长做出判断?这就是把男人的男孩。

所以创建这个长期的忠诚和连接是非常重要的。你怎么做?我不知道。它发生在我身上。但是当我环顾在我自己的世界,我不禁说,一个关键的东西分离和杰出的我从别人是我一直访问。换句话说,我开玩笑,我有同样的一些奇怪的30年,四年前,我才发现有一个门在办公室,因为我从来没有关上了门。这意味着我是提供给每个人。,由于所有人都可以访问,我实际上,降低整体风险因为没有原谅如果山姆可用。

以同样的方式,我从来没有太多的层次结构,甚至从来没有这样认为。每个人都穿一样的每天工作,没有秘密,我最喜欢的一个词是:敌人是没有。换句话说,我们做了一些马车队圈画一堆,关键是,敌人是在外面,不是在里面。据说,林肯创建了一个团队的竞争对手。也许运行政府需要一个团队的竞争对手,我不知道。但是当你运行一个业务,你不需要一个团队的竞争对手,你需要一个团队的伙伴竞争对手。一直是一个关键的一部分,我们的思维方式和我们操作的方式。

彼得·阿迪:曾经你告诉一个故事关于一个女人为你工作来找你,说她改变了想法,她想去神学院。你是怎么处理呢?

山姆•泽尔:答案是,最终,没有什么比更重要,实际上,促进人们测试自己的极限,达到他们的目标。她坐下来对我说,“我在我生命中的一个阶段,我需要改变我的想法。“尽管我没必要羡慕她或自己想去神学院,我说:“好吧,如果这是你想要做什么,那么我们如何安排你的工作时间,这样你就可以去神学院,得到一个学位,并且仍然保持相关在商业世界?”,就是我们所做的。

彼得·阿迪:今天她做什么?

山姆•泽尔:仍然很吸引我。她不做任何神圣的滚子的东西,但是,实际上,这种经历是非常相关的什么她在她施舍的活动和其他东西,这是美妙的。

彼得·阿迪:我们有一个共同的朋友,我们是怎么认识的,有一天我在他的办公室,这可能是五年前,我看到了一些在他的办公室里,我就像,“这是一个令人难以置信的艺术品。”他说,“哦,这是一个从山姆•泽尔的圣诞礼物。“我后来才知道当你和我见面的时候,有更多的故事。告诉我一点关于你如何思考这些礼物。

山姆•泽尔:好吧,我认为你必须回到1976年。我已经在商业左右,我不知道,八年,我开始圣诞巧克力和各种各样的事情,钢笔,铅笔,我觉得动力,觉得我不得不以某种方式应对这些人送我这些东西。但是,我用我的名字发送一个日历,或一支钢笔或铅笔,它只是疯了。这不是我是谁。

所以我决定我要做什么,我要传达给人们的一些纪念品,我的头就在那一年。第一年我发出一个简单的透明合成树脂块“Samism”,这是,“我们知道数字。“每年,我想出了一些不同的反映,我的头还在,或者我想我们,或者我以为发生了什么。当你做些很长一段时间,它就会失控。因此,到1994年,当时的想法是,“好吧,让我们做一个音乐盒。“所以我们做了一个小自动机音乐盒,它的发生是一个比吉斯乐队的歌,但基本上谈论我们和房地产业在哪里。然后我们继续,我们做了一个20年。

彼得·阿迪:多少时间去准备吗?

山姆•泽尔:嗯,答案是很多的。我们最终做了很多这些非常复杂的机器人,我们最终得到一组在加州的模型星球大战电影开始做这些年终礼物给我。可能花了六个月。好消息是我们生产非常激动人心的产品。坏消息是,我基本上是做出一个预测,我的头就在六个月之前交付。历史证明,我很擅长。

最重要的例子可能是12月31日,1999年。我发送一张,基本上是调用结束互联网繁荣时期,它基本上是皇帝没穿衣服。这首歌是保罗西蒙的“50方法让十亿。“我基本上取笑的人只是认为这是如此简单。那一年的礼物的想法是当有人对我说,“你必须真的被气死的。你花了这么多年成为一个亿万富翁和这些人一夜之间成为亿万富翁。”我说,“当它变成现金,给我打电话。”

彼得·阿迪:你是一个终生的学生。早些时候,你提到的事实如何降低风险的一个重要部分是尽可能多地了解你的世界。当你投资dimebag商店的安阿伯市街区,世界比现在小很多。你如何保持同步你的环境和你今天投资环境?你学习什么?

山姆•泽尔:我读,我读,我读,我读。我从来没有我读的东西。我每天读五报纸。我每周阅读三个杂志。我听着,我要观察。我想弄清楚,当我想到它,我想我有一些独特能力筛选大量的信息,只有记住相关的部分。我读一本书每两周半,大部分都是逃避现实的小说。当我读到他们——这是格里森姆,Baldacci,不管它是什么,它只是我非常。我喜欢阅读它们。我完成后的第二天,我什么都不记得了。 I don’t remember who the protagonist was, and I don’t remember anything, but if there was a description of Berlin, I remember the description of Berlin because that in effect has potential relevance going forward.

不知为什么我能摆脱我称之为无关的信息。伟大的故事,它发生时是非常有趣的,但明天是不相关的。不知为什么,我能够坚持和使用这种独特的信息。的故事,是典型的,这是我在一次摩托车旅行在智利和疯狂的最后一天下雨了,我们一天的行程短。我们开始回家早,我意识到我们要在早上3点钟回家,没有很大的意义。

所以我们想弄清楚,“哦,天啊,我们可以停止的地方从智利到芝加哥的路上,我们可以停止吗?“然后我记得我读过这本书的主人公逃避现实的最后一幕是一个枪战在高尔夫球场在加勒比地区,一座岛上有一个高尔夫球场,这是一个度假胜地的一部分,他们有一个国际机场内的胜地。我们最终想出的名字机场和酒店的名字,和我们最终降落在那里过夜,然后回到芝加哥第二天下午四点。

但这真的是典型的,不知为什么,唯一我能记得的故事是这个独特的国际机场场景内的度假胜地。我不记得其他的书。我什么都不记得了除了末尾的枪战,但唯一相关的书,我在未来,机场和度假胜地。其他一切都是多余的。这种分割和吸收,我认为我一直有助于决策。我不断增加和增加知识的一切我可以在每一个方向。

几年前,我去乌兰巴托。我为什么要去乌兰巴托吗?嗯,乌兰巴托是蒙古的首都。我读过的地方,他们已经开了一家古奇商店和另一个高端零售商店在乌兰巴托。我说,“他们为什么要这样做呢?“事实证明,这个国家是一个巨大的资源。于是我说,“我们必须去看一下,看看那里有什么。“我的攻击,看看各种各样的信息。你不能成为一个企业家,除非你真的好奇。你必须看到这些问题,你必须看到的解决方案,你看不见他们从远处——你必须看到他们前期。 That’s why I end up traveling 1,000 hours a year on my plane, but a typical CEO of a Fortune 100 company travels 250 hours a year.

但是我要看到一切。当我做出风险决策,我决定合作伙伴,我希望看到他们在本国领土。几乎所有人都将看到我如果我邀请他们,但我什么也不做。也密切相关,如果你去看他们,你可以决定什么时候离开。

彼得·阿迪:你所提到的,显然,旅行,你去过一些疯狂的地方。你去过的地方,大多数人不认为的度假目的地,像伊拉克和叙利亚。

山姆•泽尔:是的,我不休假。事实上,这个词是我的本性。我从来没有一个坐在海滩上,我不知道怎么做。我只是想看到的东西。一个伟大的故事,我的妻子和我讲的是,我们去了叙利亚在叙利亚分崩离析。我们去了大马士革和我们上升到叙利亚的各个部分。总有一天,我们就没有足够的时间。所以我们说,“好吧,下次我们去阿勒颇。”当然,在阿勒颇被毁。,只有更激励我不断看到的东西,和我的一个伟大的故事是我看到这个视频的世界上最大的铜矿。它是由一家名为自由港麦克莫兰铜金公司的新奥尔良。 I ended up at a conference sitting next to the CEO and I said, “I just read about this incredible mine and I want to go see it.” And he said, “Just tell me and I’ll set it up for you.”

所以我们飞进丛林,那里的机场上建在丛林里看看。我们去了我看到的东西,我永远不会忘记。所以它的好奇心。你不能成为一个企业家,你不能是一个敢于冒险的人,除非你也只是模仿的知识,你就得请吸收和分离,哪些是相关的,哪些不是。很容易被太多的信息,克服,因此你不能做出决定。所以你必须能够出来。

彼得·阿迪:之前你提到,当你谈论你的第一个圣诞礼物,已报价,准确的报价是什么?

山姆•泽尔:“我们知道数字。”

彼得·阿迪:是的。你画这条线如何?我一个人,山姆,他总是宁可分析瘫痪。也许是因为我是一个工程师,我不知道。很明显,知道所有的数字是适得其反。你如何平衡导航吗?或者问另一种方式,你会怎么教别人或者帮助别人找到他们自己的方式吗?

山姆•泽尔:这句话的起源,“我们遭受知道数字”,真正反映了有无数次在我的职业生涯,当其他人在做东西,我也想这么做,除了我知道的太多了。我太博学。所以,如果我不知道的话,我可能犯同样的错误。但由于知道的数字,它成为了学科因素使我犯了一个错误和成为传统智慧的一部分,而不是一个独立的思想家。

彼得·阿迪:所以你实际上是赞扬的知识并没有批评吗?

山姆•泽尔:不,我不是批评。我说,这是一个负担。它会更容易,如果我不知道这么多,那么我只能说,“嘿,每个人的购买FAANG股票。跟进。“但这不是我的思维方式。我费了一生的精力,试图将别人认为很酷,我知道的是不同的东西。

彼得·阿迪:所以你在70年代,如果我做我的数学,甚至你不关闭,我的意思是你永远不会退休。我从来没有问你这个问题在另一个上下文,但我知道答案

山姆•泽尔:退休吗?

彼得·阿迪:完全正确。退休是什么意思吗?退休就意味着停止-

山姆•泽尔:退出什么?

彼得·阿迪:是的,没错。

山姆•泽尔:第四天以来我还没有工作,我在律师事务所。

彼得·阿迪:我爸爸曾经告诉我,“让你的职业你的假期。你永远不会一天在你的生活中工作。”

山姆•泽尔:这正是我所做的一切。我花了我的一生,我爱一切。我喜欢早上起床的。我从来没有在早上起床发现自己说,“哦,我的上帝,我要去做一次。“我试着很难专注我的生活从不做任何我不想做的事,而且从不被任何地方我不想。

彼得·阿迪:所有的教训,站在你身后,很多人认为美国经济过于泡沫太久,很多人,包括我自己,都想知道,“噢,我的天啊,我应该坐在这些股票在这一刻吗?我的401 (k)应该分布式这条路和那条路?“我当然不会问你这些类型的细粒度的问题。但在更宏观的层面上,你有多乐观对美国经济在这个时间点吗?我想只是为了上下文,我们讨论过这个问题在2019年10月。所以你的观点是什么?你通过每一辆自行车,你也有看到周期的奢侈品都在这个国家,因为你的工作的性质。你认为今天我们生活的世界吗?

山姆•泽尔:当也说了,该做的也做了,你要想从我称之为“纯逻辑的角度来看。这么认为,“25年来,人们问我关于利率,25年来美国无风险回报率是5.6%。如果今天无风险利率为5.6%,该国将打破了与世界其他地区。所以你可以先假定我们生活的世界创造了一系列的限制。我认为其中一个限制,今天是没有人可以承受的利率上升。因此,我认为,大量的债务被创造出来,今天更是如此。

我认为,第一,我认为我们可能,我不认为我们在股市看涨环境尽管今天是空前高涨。我不认为这是同样的空前高涨,因为它已经在其他“泡沫时期。“我认为我们已经得出结论这种增长是有限的,而且我认为经济增长是有限的,但我认为增长将继续是正的。

我很敏感的问题,我得到所有的时间,“我们是什么局?“我也认为人们不关注,我认为更重要的问题,“比赛什么时候开始?“在股票市场,这是1月或2月的“09年,但如果你在房地产业务,房地产业务是真正可怕的“1月10日和1月11日和1月12日,才开始开始获得更好的在13和14。所以我们是什么局?它什么时候开始?我认为同样适用的许多其他的事情。所以我猜我想告诉你的是我认为环境是良性的,不积极,不悲观。

我认为我们的整个系统是基于或建立在增长,我们处于一个不合格的增长。不合格的增长也我认为经济衰退实际上推迟衰退。所以我认为这是很有可能,我们将继续反弹到开始的21岁,甚至更久。实际上,因为中央银行没有为自己辩护的工具,因此,它们必须保持良性过程。如你所见,我们在第八和第九局,而不是美联储提高利率,他们降低利率。

彼得·阿迪:是的。这是奇怪的事情,不是吗?这就像是在低水的消防部门。

山姆•泽尔:好吧,这是一种方法来看待这个问题,但我觉得看的另一种方法是,它有一个消防部门数据,最好的解决办法,以减轻风险,是湿火开始前一切了。

彼得·阿迪:是的。是的。缓慢滴洒水装置。

山姆•泽尔:是的。

彼得·阿迪:嗯,我喜欢你思考的方式,我喜欢你的乐观。美国在全球的地位而言,山姆,看,在80年代,当你前面所描述的,每个人都认为,日本是美国的来吃午饭。今天,显然情绪已经被中国所取代。你看到美国和中国之间的关系更加复杂和更加交织在一起,或者你看到他们作为独立的经济巨头?

山姆•泽尔:好吧,我猜你有开始,我认为中国一直利用美国20年。我认为中国加入世贸组织的时候,有一个假设,由于他们被录取到世贸组织,他们的行为会有所不同。现实是他们从一开始就表现每个重商主义的时候,我们还没有,我将称之为独立或清晰的想法,了解发生了什么。只有现在我们坦率地出于必要,创造一种环境,挑战中国,实际上对他们说,“你不能继续利用我们,如果你这样做了,我们要改变游戏的条款。”

彼得·阿迪:当然,这是一个政治问题,我不认为我们想要深入。你相信我们彼此都拴在以某种方式从供需角度?换句话说,你相信一个国家的命运建立与其他独立的行为有点改变吗?

山姆•泽尔:嗯,我认为毫无疑问,世界所有的国家更连接比他们曾经的今天。显然,最大的两个,根据定义,更连接。我不认为我们可以忽略中国的存在,我也不认为中国可以忽视我们的存在。不管怎样,我们必须找到一个中间立场,中国可以继续增长和繁荣,但不是在重商主义财富通过识别五个行业,他们会将资本注入接管AI之类的。我们不能让这种事情发生。

彼得·阿迪:山姆,你有什么建议给像我这样的人吗?所以,和你一样,我是第一代,当我看着我的孩子们,他们成长在一个有更多的环境,更多的机会,更多的特权,比环境更舒适,我在长大。我必须想象为你的孩子也是如此。你觉得灌输在我们孩子的经验和优点,第一代孩子灌输到他们没有太多思想的父母因为他们违约?

山姆•泽尔:我想不管你说什么,我认为这可以归结为,“你能激发你的孩子吗?你可以鼓励你的孩子excel吗?“我的孩子一直是我的信息,“伟大。“我从不幻想的我的孩子为我工作。如果事实证明,我的一个孩子有必要的人才,那就好了。但是我真正传达给他们,,,,再次是“找到什么使你快乐。找到挑战然后擅长它。是最好的你可以在你是谁,上帝给了你的天赋。“这是我给我的孩子的消息,,,一遍又一遍。

是的,我已经很成功了,是的,他们有更少的挑战经济比我,但金融挑战不是最终的答案。最终的答案是,你能最大化的技能,或基因,或者理解你有和区别?这就是我们在这个地球上,我们的责任是什么。我,作为一名家长,是负责灌输我的孩子,希望我所做的财务,否则让他们真正擅长什么把他们的自由。

彼得·阿迪:最后一个问题,山姆。你生意之外的世界,什么问题你最感兴趣?我知道你的妻子,我有幸会议,海伦,很慈善。当你思考你的优先级在接下来的20年,30年

山姆•泽尔:让我们祈祷。

彼得·阿迪:你在哪里看到你解决问题的能力,你的资源,问题,超越日常业务中的问题,你经常是一个问题解决者吗?

山姆•泽尔:好吧,我想也许你描述它的最好办法是我一直非常关注言论自由。我非常非常担心,美国是真正独一无二的。美国就像世界上没有任何其他国家。我一直的受益者。挑战我,我最担心的事情是,我们可以让美国能够为人们提供独特的机会来测试他们的限制和excel ?和言论自由是最重要的事情之一,我认为。我一直很担心在大学校园里发生了什么,发生了什么在商业领域,政治正确的标准,实际上,我认为自由让这个国家伟大的挑战。这可能是最大的问题,我担心胜过一切。

彼得·阿迪:你认为钟摆只是经历一个周期,我们只是看到了一个非常极端的对特定的问题?

山姆•泽尔:我希望是这样,但我不确定是这样。我不确定标准的延续大学或在工作场所并没有改变我们的社会,最终将是有害的未来,为我们的孩子和我们的孙子和机会。

彼得·阿迪:好了,山姆,我知道你坐这么长时间是一个很大的问,所以我很感激这个机会。我觉得在某些方面我们只是触及了表面的所有的故事,所有的“Samisms。“我们甚至没有达到20。我们可能会触及表面的五六人。但我要感谢你今天你的时间,我很享受这个讨论我有和你一样多。

山姆•泽尔:好吧,这是我的荣幸。很充实认为人们会听这个对话,会得出自己的结论,找到哪些部分的共鸣。如果我创建了这样的机会,那么所花费的时间是非常,非常,非常便宜。

彼得·阿迪:谢谢你,山姆。

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